- 任意売却とは何？
- 任意売却と離婚の流れ
- おまかせ任売ナビの相談
借金や離婚で住宅ローンが支払えなくなった場合、どのような解決方があるのかご存知でしょうか？
ここでは任意売却という方法にスポットを当てて、詳しくご説明していきます。
任意売却の強い味方になってくれる『おまかせ任売ナビ』についてもご紹介します。
任意売却とは何？
任意売却とは聞き慣れない言葉ですね。
簡単に言うと、通常「任売」などと呼ばれており、住宅ローンの支払いが困難になった人の救済の手段です。
競売について
任意売却についてご説明する前に、競売についても少し触れていきます。
借金など、何らかの事情で住宅ローンが支払えなくなった場合、期限の利益が喪失し、銀行は保証会社へ残金を一括請求します。
それにより保証会社は銀行へ残金を代位弁済します。
その後、保証会社は住宅を競売にかけ、換価差し押さえをします。
それは、通常銀行などで住宅ローンを組む際、その土地・建物を担保にして貸付けており、その担保を登記上は抵当権と言います。
保証会社は、このように競売により抵当権の実行をするという流れになります。
競売のデメリット
競売は裁判所に申立てして実行されますが、次のような問題点があります。
- 落札価格が低い
- 落札相手に不安がある
- 近所に知られるリスク
- 落札者がいない場合は特別売却
競売の場合は当然時価よりも売却価格が低く、20% ～ 40％のダウンがあります。
債務者は、その分残債務が多く残ってしまいます。
債権者の保証会社にしても回収率が悪いデメリットがあります。
しかし、自己破産などした場合の回収率に比較すれば、数段高いと言えます。
また、落札後の落札者との交渉は、全て当人がやらなければなりません。
落札者は不動産関係とは限りませんから、相手が一般人であれば何かと面倒であり、更に怖い系は厄介です。
入札方法について
入札の方法を詳しくご説明すると、競売は通常期間入札という方法で実施されます。
裁判所が決めた最低売却価格以上の金額で、最高額で入札した人が落札者となります。
しかし、入札期間の1週間を経過しても、入札が1人もおらず、落札されない場合があります。
その場合は特別売却の手続きに進む事になります。
特別売却は、最低売却価格はそのまま据え置きで、今度は早い者勝ちで落札する事ができます。
しかし、それでも入札者がいなければ、裁判所は最低売却価格を引き下げることになります。
（売却基準価額の決定等）民事執行法第60条
1.執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額（以下「売却基準価額」という。）を定めなければならない。
2.執行裁判所は、必要があると認めるときは、売却基準価額を変更することができる。
3.買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額（以下「買受可能価額」という。）以上でなければならない。
引用：民事執行法
この特別売却は最大3回実施されます。
1回目は据え置きの価格。
2回目は更に売却基準価額を20％程度引き下げます。
3回目は30％の引き下げになりますから、元々が一般的な売却価格より20% ～ 40％低い価格から、更に引き下げだと残債務だけが大幅に残る結果になります。
任意売却を選択すると？
競売のデメリットや流れについてお伝えしましたが、非常に不利な売却になってしまう事をご理解頂けたと思います。
では、任意売却をするとどうなるのでしょうか？
任意売却の場合は、市場に近い価格で売却ができるため、残債務もその分減らせるメリットがあります。
仲介で不動産業者や専門家か入るため、交渉や話し合いもスムーズで的確なアドバイスがもらえます。
勿論、競売のようにご近所に知られる不安もありません。
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任意売却と離婚の流れ
これまでは住宅ローンの返済が出来なくなって、競売や任意売却した場合の話をお伝えしてきましたが、離婚でも任意売却することがあります。
結婚して家庭をもって、夫婦力を合わせて念願のマイホームを手に入れたとします。
しかし、夫婦間に溝が出来てしまい、離婚という結論に達した時に、問題になるのがマイホームと住宅ローンです。
勿論完済していれば特段問題にはなりません。
夫婦間で住宅について話し合いをすることで解決します。
現在の住宅ローンは25年～35年返済が一般的になりますが、多いのが夫婦共同名義で住宅ローンを組んでいる場合です。
夫が債務者で妻が連帯保証人。
または夫と妻で連帯債務者という場合もあります。
債務者や保証人というものは、離婚したからといって責任が無くなるものではありません。
更に離婚に際し夫婦で築いた財産は、プラスもマイナスも分割しなければなりません。
そうなると、住宅ローンの問題は非常に頭を悩ませることになってしまいます。
一般売却して残債務が残れば、完済するまで債務者や保証人の立場がついて回る事になります。
一切夫婦間の縁を切りたい人には、苦痛な状態にもなり兼ねません。
それ以前に、抵当権の付いている物件を、購入しようという人は居ないでしょう。
普通に考えても売ることが出来ません。
任意売却での解決
先程の競売の件でもお伝えしましたが、住宅ローンを組む際に、銀行は土地・建物に抵当権をつけて担保にします。
抵当権は完済しない限り外す事は困難です。
繰り返しますが、債務者や保証人は完済するまで外れません。
売却価格が残債務よりも多い、アンダーローンであれば一括返済が可能になります。
しかし、オーバーローンで残った債務を一括返済出来ないのであれば、売却することは難しいでしょう。
しかし、任意売却であれば売ることが出来ます。
- 抵当権が付いていても売却できる
- 市場価格並みに売却
- プライバシーが守られる
- 費用が少ない
- 引っ越し費用や時期が相談できる
- 残債は圧縮や分割など話し合いが出来る
専門家が介入することにより、優位な交渉が可能になります。
場合によっては、親族が一括で購入する事も可能であり、稀に不動産会社が買い入れた場合など、家賃を支払い住み続ける事もあります（リースバック）。
その辺りも、債権者、債務者、専門家の3者の話し合いにより、柔軟な解決が期待されます。
但し、任意売却のデメリットは、個人信用情報（いわゆるブラックリスト）に載ってしまうことです。
個人信用情報に記載されている間は、借り入れやローンが組めません。
銀行系の場合は、全国銀行個人信用情報センター（JBA）に約5年間記載されます。
任意売却を選択する場合は、初めは専門家への相談からにしましょう。
銀行は住宅ローンの契約者が、居住するための住居として融資をしているからです。
離婚などで条件が変われば、契約違反と取られてしまう場合があります。
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おまかせ任売ナビの相談
任意売却を希望しても、どこに相談したらいいものか分かりませんね。
その様な場合は、無料相談のできる「おまかせ任売ナビ」をお勧めします。
おまかせ任売ナビとは？
全国の弁護士や司法書士、税理士や不動産コンサルタントなどの、様々な専門家とのネットワークを保有している専門家集団です。
主な特徴は次の通りです。
- 金融機関との交渉代行
- 住宅ローンの借り換え斡旋
- 任意売却による残債の大幅削減
- 債務整理によるその他債務の整理
- お客様にとっての最善策を提案
- 相談無料・24時間対応
おまかせ任売ナビの任意売却の流れ
- 問い合わせフォーム・フリーダイヤルから相談
- スタッフによるヒヤリング
- 無料相談・不動産査定
- 媒介契約
- 専門家が債権者と交渉
- 専門家が売却先探し
- 専門家が売却価格交渉
- 売却契約
- 専門家が引っ越し費用・退去時期の交渉
- 物件引き渡し
- 任意売却の完了
このように、専門家が全て交渉してくれるため、心配が要りません。
費用に関しても売却価格から諸費用とあわせて差し引くので、手持ちのお金が無くても安心です。
もし住宅ローンで悩んでいたら、相談無料の『おまかせ任売ナビ』に連絡してみましょう。
競売が開始されてしまうと、任意売却も出来なくなってしまいます。
離婚の際も、まずはおまかせ任売ナビでお早めの相談をお勧めします。
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今回お伝えしてきた任意売却については、以前にテレビで特集されていました。
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