任意売却 一般版

  • 任意売却とは何?
  • 任意売却と離婚の流れ
  • おまかせ任売ナビの相談

借金や離婚で住宅ローンが支払えなくなった場合、どのような解決方があるのかご存知でしょうか?

ここでは任意売却という方法にスポットを当てて、詳しくご説明していきます。

任意売却の強い味方になってくれる『おまかせ任売ナビ』についてもご紹介します。

任意売却とは何?

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任意売却とは聞き慣れない言葉ですね。

簡単に言うと、通常「任売」などと呼ばれており、住宅ローンの支払いが困難になった人の救済の手段です。

競売について

任意売却についてご説明する前に、競売についても少し触れていきます。

借金など、何らかの事情で住宅ローンが支払えなくなった場合、期限の利益が喪失し、銀行は保証会社へ残金を一括請求します。

それにより保証会社は銀行へ残金を代位弁済します。

その後、保証会社は住宅を競売にかけ、換価差し押さえをします。

それは、通常銀行などで住宅ローンを組む際、その土地・建物を担保にして貸付けており、その担保を登記上は抵当権と言います。

保証会社は、このように競売により抵当権の実行をするという流れになります。

競売のデメリット

競売は裁判所に申立てして実行されますが、次のような問題点があります。

  • 落札価格が低い
  • 落札相手に不安がある
  • 近所に知られるリスク
  • 落札者がいない場合は特別売却

競売の場合は当然時価よりも売却価格が低く、20% ~ 40%のダウンがあります。

債務者は、その分残債務が多く残ってしまいます。

債権者の保証会社にしても回収率が悪いデメリットがあります。

しかし、自己破産などした場合の回収率に比較すれば、数段高いと言えます。

また、落札後の落札者との交渉は、全て当人がやらなければなりません。

落札者は不動産関係とは限りませんから、相手が一般人であれば何かと面倒であり、更に怖い系は厄介です。

入札方法について

入札の方法を詳しくご説明すると、競売は通常期間入札という方法で実施されます。

裁判所が決めた最低売却価格以上の金額で、最高額で入札した人が落札者となります。

しかし、入札期間の1週間を経過しても、入札が1人もおらず、落札されない場合があります。

その場合は特別売却の手続きに進む事になります。

特別売却は、最低売却価格はそのまま据え置きで、今度は早い者勝ちで落札する事ができます。

しかし、それでも入札者がいなければ、裁判所は最低売却価格を引き下げることになります。

(売却基準価額の決定等)民事執行法第60条

1.執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額(以下「売却基準価額」という。)を定めなければならない。

2.執行裁判所は、必要があると認めるときは、売却基準価額を変更することができる。

3.買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額(以下「買受可能価額」という。)以上でなければならない。

引用:民事執行法

この特別売却は最大3回実施されます。

1回目は据え置きの価格。

2回目は更に売却基準価額を20%程度引き下げます。

3回目は30%の引き下げになりますから、元々が一般的な売却価格より20% ~ 40%低い価格から、更に引き下げだと残債務だけが大幅に残る結果になります。

任意売却を選択すると?

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競売のデメリットや流れについてお伝えしましたが、非常に不利な売却になってしまう事をご理解頂けたと思います。

では、任意売却をするとどうなるのでしょうか?

任意売却の場合は、市場に近い価格で売却ができるため、残債務もその分減らせるメリットがあります。

仲介で不動産業者や専門家か入るため、交渉や話し合いもスムーズで的確なアドバイスがもらえます。

勿論、競売のようにご近所に知られる不安もありません。

お任せ任売ナビでの無料カウンセリングはこちらから予約できます。

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任意売却と離婚の流れ

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これまでは住宅ローンの返済が出来なくなって、競売や任意売却した場合の話をお伝えしてきましたが、離婚でも任意売却することがあります。

結婚して家庭をもって、夫婦力を合わせて念願のマイホームを手に入れたとします。

しかし、夫婦間に溝が出来てしまい、離婚という結論に達した時に、問題になるのがマイホームと住宅ローンです。

勿論完済していれば特段問題にはなりません。

夫婦間で住宅について話し合いをすることで解決します。

現在の住宅ローンは25年~35年返済が一般的になりますが、多いのが夫婦共同名義で住宅ローンを組んでいる場合です。

夫が債務者で妻が連帯保証人。

または夫と妻で連帯債務者という場合もあります。

債務者や保証人というものは、離婚したからといって責任が無くなるものではありません。

更に離婚に際し夫婦で築いた財産は、プラスもマイナスも分割しなければなりません。

そうなると、住宅ローンの問題は非常に頭を悩ませることになってしまいます。

一般売却して残債務が残れば、完済するまで債務者や保証人の立場がついて回る事になります。

一切夫婦間の縁を切りたい人には、苦痛な状態にもなり兼ねません。

それ以前に、抵当権の付いている物件を、購入しようという人は居ないでしょう。

普通に考えても売ることが出来ません。

任意売却での解決

先程の競売の件でもお伝えしましたが、住宅ローンを組む際に、銀行は土地・建物に抵当権をつけて担保にします。

抵当権は完済しない限り外す事は困難です。

繰り返しますが、債務者や保証人は完済するまで外れません。

売却価格が残債務よりも多い、アンダーローンであれば一括返済が可能になります。

しかし、オーバーローンで残った債務を一括返済出来ないのであれば、売却することは難しいでしょう。

しかし、任意売却であれば売ることが出来ます。

任意売却のメリット
  • 抵当権が付いていても売却できる
  • 市場価格並みに売却
  • プライバシーが守られる
  • 費用が少ない
  • 引っ越し費用や時期が相談できる
  • 残債は圧縮や分割など話し合いが出来る

専門家が介入することにより、優位な交渉が可能になります。

場合によっては、親族が一括で購入する事も可能であり、稀に不動産会社が買い入れた場合など、家賃を支払い住み続ける事もあります(リースバック

その辺りも、債権者、債務者、専門家の3者の話し合いにより、柔軟な解決が期待されます。

但し、任意売却のデメリットは、個人信用情報(いわゆるブラックリスト)に載ってしまうことです。

個人信用情報に記載されている間は、借り入れやローンが組めません。

銀行系の場合は、全国銀行個人信用情報センター(JBA)に約5年間記載されます。

任意売却を選択する場合は、初めは専門家への相談からにしましょう。

銀行は住宅ローンの契約者が、居住するための住居として融資をしているからです。

離婚などで条件が変われば、契約違反と取られてしまう場合があります。

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おまかせ任売ナビの相談

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任意売却を希望しても、どこに相談したらいいものか分かりませんね。

その様な場合は、無料相談のできる「おまかせ任売ナビ」をお勧めします。

おまかせ任売ナビとは?

全国の弁護士や司法書士、税理士や不動産コンサルタントなどの、様々な専門家とのネットワークを保有している専門家集団です。

主な特徴は次の通りです。

  • 金融機関との交渉代行
  • 住宅ローンの借り換え斡旋
  • 任意売却による残債の大幅削減
  • 債務整理によるその他債務の整理
  • お客様にとっての最善策を提案
  • 相談無料・24時間対応

おまかせ任売ナビの任意売却の流れ

  1. 問い合わせフォーム・フリーダイヤルから相談
  2. スタッフによるヒヤリング
  3. 無料相談・不動産査定
  4. 媒介契約
  5. 専門家が債権者と交渉
  6. 専門家が売却先探し
  7. 専門家が売却価格交渉
  8. 売却契約
  9. 専門家が引っ越し費用・退去時期の交渉
  10. 物件引き渡し
  11. 任意売却の完了

このように、専門家が全て交渉してくれるため、心配が要りません。

費用に関しても売却価格から諸費用とあわせて差し引くので、手持ちのお金が無くても安心です。

もし住宅ローンで悩んでいたら、相談無料の『おまかせ任売ナビ』に連絡してみましょう。

競売が開始されてしまうと、任意売却も出来なくなってしまいます。

離婚の際も、まずはおまかせ任売ナビでお早めの相談をお勧めします。

お任せ任売ナビでの無料カウンセリングはこちらから予約できます。

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今回お伝えしてきた任意売却については、以前にテレビで特集されていました。

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