- 任意売却とは？
- 任意売却における詐欺事例
- 任意売却を相談する業者の選び方
皆さんが住宅ローンを組み、万が一返済できなくなった場合”任意売却”をすることになりますが、任意売却においては数多くの業者があり、中には危険な業者がいるのも確かです。
そこで今回は、そんな任意売却の業者選びのポイントや詐欺の実態までを徹底的にお教えしたいと思います。
任意売却とは？
“任意売却”という言葉は、聞いたことがあっても詳しくわからないという人は多いのではないでしょうか。
任意売却とは
住宅ローンで家を購入し、何らかの事情で返済が難しくなってしまう事はよくあるケースです。
そんな時、債権者である銀行はローンの残債の一括返済を求めてくるのが通常です。その際に、自主的に行う任意の売却を”任意売却”というのです。
本来、不動産を売却する際に掛かる経費は現金で支払う必要があります。売却時の金額よりローン残高が多くなる場合は、その差額分を現金で支払わなければならないからです。
しかし、現金が用意できない場合も多く”任意売却”という方法を使えば、住宅ローンが残ったままでも、多くのメリットがある状態でマンションを売りに出すことができるのです。
抵当権の設定と競売
一方、住宅ローンを組む際に債権者である銀行が,その土地と建物に対して担保を掛けることを”抵当権の設定”と呼びます。
これは、万が一返済できない時の言わば保険のようなもので、実際に住宅ローンが払えなくなると銀行はこの抵当権を実行しようとするのです。
その行為を、”競売”といいますね。
競売とは具体的に何かと言えば、裁判所を通して返済できなくなった不動産を強制的に売却することを指します。
売却は自分で行う人が多い
裁判所で強制的に行うのも一つですが、任意売却をする人の方が実際は多いのが現状です。
【ポイント】
裁判者を通さない任意売却の場合、不動産会社など民間企業を通して行います。
もちろん、売却の構造に関しては普通の売却とは変わりませんが、任意売却は専門的な知識も必要となるので、業者選びに失敗し詐欺にあってしまう事も少なくないのです。
何故なら、実際のところ民間事業者が行うのもなのでクオリティは一定ではなく、経験や知識に大きな差があるだけでなく、悪質な業者が多いのも現状です。
任意売却における詐欺事例
では、実際に任意売却においてどんな詐欺事例があるか見ていきましょう。
- 仲介手数料の範囲を超えた請求
- 仲介手数料だけを取り何もしない
- 相場を大きく下回る売却し転売し利益を得る
1.仲介手数料の範囲を超えた請求
民間事業者が任意売却の仲介をする際、”仲介手数料”というものが発生します。
しかし、この仲介手数料には法的に認められている一定の範囲があるのですが、任意売却に詳しくない私達はその範囲を詳しく知りません。
ちなみに、以下が仲介手数料の上限となります。
- 500万円の物件
226,800円 - 2,500万円の物件
874,800円 - 5,000万円の物件
1,684,800円
このような、専門知識がないことに詐欺業者は付け込み、決められている仲介手数料を大幅に超える請求をしてくるのです。
2.仲介手数料だけを取り何もしない
また、正当額の仲介手数料であっても安心はできません。
何故なら、信頼できる業者を装い仲介手数料だけを受け取り、その後何もしない業者や、酷い場合は音信不通になってしまう業者もいるからです。
特に、任意売却などは何度も経験することではなく、初めてであれば”こんなものなのかな”と信頼しきって待っていても何の連絡もなく、のらりくらりと躱されてしまい挙句には「債権者へ返済した」と言われ安心していると、実は返済などされていないというパターンです。
3.相場を大きく下回る売却し転売し利益を得る
仮に、3,000万円で売却できる不動産だとしましょう。
しかし、売却先とグルになり2,000円など安く売却した後、転売し利益を得る事もあるのです。
この場合、売却を依頼する側としては少なからず、自身よりその道に詳しい業者の言葉を信用しがちですが、売却までのプロセスは不透明な実態も多く、騙されていた事にすら気付いていないというケースもあるのです。
任意売却を選択する時というのは、基本的にお金に困っている人が多いのでつけ込まれやすい状況にあります。
- 任意売却は競売より高く売れますよ
- 引っ越し代も任意売却の場合賄えますよ
- 任意売却は早い方が良いですよ
などという、甘い言葉には注意しておく必要があるのです。
任意売却を相談する業者の選び方
それでは、安心して売却を進めたい場合、どのようなポイントで民間業者を選ぶことが大切となるのでしょうか
- 任意売却の実績が豊富か？
- 弁護士や司法書士と連携しているか？
- フリーダイヤルで電話相談できるか？
- 保有物件が対応エリアにあるか？
1.任意売却の実績が豊富か？
不動産会社を運営するには、いくつかの必要な知識や資格がないとできません。
- 宅地建物取引業法
- 都市計画法
- 民法
上記が主に必要なメイン知識ですが、任意売却においては特に”民法”の知識が必要だと言えます。
不動産業者は、基本的に宅建の資格を取得する人がほとんどですが、この宅建の勉強の中でも民法は分かりづらく、資格を取得した後も民法を苦手だという人はとても多いのです。
だからこそ、そんな民法が活かされる任意売却の実績を積んでいるという事は、それなりに優秀な不動産会社であるともいえるのです。
逆に言えば、優秀な不動産会社でなければ実績を積むどころか、任意売却に手を出す事もしにくいと言えますね。
このように、任意売却の業者を選ぶ際はその業者にどのくらいの実績があるかどうかも確認しましょう。
2.弁護士や司法書士と連携しているか？
任意売却は、不動産会社だけの力で完結する事はありません。
何故なら、破産なども絡んでくる問題なので不動産会社だけで完結できるような話をしてきた場合は、まず怪しいと思って良いでしょう。
では、他にどんな専門家が必要かと言えば、弁護士や司法書士です。
一番良いのは、不動産内に専門の弁護士などがいることではありますが、社内にいなくともきちんと連携している弁護士事務所などがいることが大切です。
- 直接聞いてみる
- ホームページをみてみる
このようなことで、連携しているところがあるかどうか、そしてそこがどんなところかまでは自身で確認しておいても良いでしょう。
3.フリーダイヤルで電話相談できるか？
任意売却を検討する人は、基本的に金銭的余裕があるとは言えません。
また、わからない事が多いので質問したい事も沢山ある状態です。
だからこそ、カスタマーサイドに配慮しいている不動産会社であれば、フリーダイヤルを設けているところが多いのです。
そういった、ちょっとしたポイントも一つの判断基準となるでしょう。
4. 保有物件が対応エリアにあるか？
任意売却は、基本的には大手不動産会社ではなく、中小不動産会社が手がけていることが多いです。
そうなれば、当然自分の保有物件が対応エリアに入っている不動産会社を選んだ方がよいでしょう。
そのほうが、土地勘含め売却に向けスムーズに対応できる強みがあると言えるでしょう。
しかし、小さな不動産では連携力が低かったり、スキルが不十分であるとういう場合があるので、合わせて確認することが大切です。
銀行からの紹介もオススメ！
それでもよくわからないという場合は、銀行から紹介してもらうのも一つの方法です。
何故なら、任意売却専門業者は銀行などから売り物件の情報を得るために、普段から銀行や保証会社を訪れています。
また、債権者側もできるだけ高く売却したいので自社と連携の取れている、任意売却専門業者を利用してもらう事はむしろウエルカムなのです。
そのため、債権者である銀行などは任意売却専門業者に詳しく、どこが良いか悪いかも知っていることが多いのです。
任意売却にオススメな業者
お任せ任売ナビ
お任せ任売ナビは任意売却を専門的に扱っている業者の中でも、特に解決事例が豊富で断トツでオススメな業者です。
弁護士事務所とも提携しており、複雑化した住宅ローン問題も安心して任せることができます。競売が決定してしまってからでも住宅を手放さずに解決できた事例もあります。
住宅ローンを滞納しているからと諦めずに、まずは お任せ任売ナビに相談してみましょう。あなた自身では思いつかなかった解決策を提案してもらえるはずです。
任意売却の解決事例
任意売却に興味があるなら今すぐに相談！
よくある質問（任意売却）
住宅ローンを滞納してしまったら、競売決定通知書がきたら、家を残すことはできないのでしょうか？売却するしかないのでしょうか？
ご状況によっては、家を残す手段もあります。実際に家を残すという形で解決した相談者さんも多くいらっしゃいます。詳細はぜひご相談ください。
任意売却ってなんですか？
住宅ローンの支払いが困難な場合、売却しても残債が残る見込みがある場合に債権者の合意を得て売却することです。
強制執行される競売とは異なり、ご本人の意思で売却する方法です。
任意売却のメリット・デメリットは？
- 市場価格とほぼ同等の値で売却できる。
- 近所にも一般的な中古物件の売却と同じような見せ方ができるので、精神的負担が少ない。
- 専門の不動産の担当が債権者と交渉するので、引越し日程や費用面で融通が利く。
- 住宅ローンの支払いを止めたまま売却活動ができる。
任意売却は保証会社と不動産担当が交渉をしながら行う方法です。
保証会社に債権を移行させる=滞納をしなければ活動ができません。
よって信用情報(いわゆるブラックリスト)に履歴が掲載されます。
任意売却後に住宅ローンが残ったら、支払わなくてはなりませんか？
はい、住宅ローンが残った場合は支払いが必要です。
競売の場合は一括返済が原則ですが、任意売却の場合債権者と交渉して月々分割して、少しずつ払っていくことが可能です。
残債の整理が必要な場合でも、パートナー弁護士をご紹介しますのでご安心ください。
競売とはどういうことですか？
住宅ローンや、他の借り入れの返済ができなくなった時、債権者(貸し手)が債務者(借り手)の持つ不動産を売却しローンの返済に充てようとするものです。
競売のメリット・デメリットは？
家自体や売却価格に全く思い入れ・こだわりがないという方であれば、裁判所からの通知を全て無視していれば競売で勝手に家は売れますから、唯一のメリットは楽なことでしょうか。
- 市場価格の3～5割低い金額で売却される。
- 近所に知られてしまう(裁判所やインターネットなどで情報が掲載される、入札予定者が近隣を訪問して聞き込みを行うことがある)。
- 転居先が見つかっていなくても、新たな所有者が決まれば強制退去となる。
- 引越し費用等はすべて本人負担。
競売後に残債が出たら支払わなくてはなりませんか？
はい。競売で落札された価格が債務全額に足りなければ、申し立てしてきた相手にその差額を支払わなければなりません。
基本的には一括での支払いを求められます。
さいごに
初めてで、何をすれば良いかわからないとつい、甘い声を頼りにしてしまいがちです。
しかし、大きなお金が絡むことだからこそしっかりと見極めることが大切です。
ベストな方法や、信頼して任せることができるところを選ぶようにしましょう。
記事執筆の際に参考にした外部リンク一覧
警視庁 / 金融庁（賃金業法・利息制限法） / 国税庁 / 国民保険法 / クリーンハンドの原則 / 裁判所(自己破産・民事再生・個人再生) / 日本賃金業協会(JFSA) / 法テラス（日本司法支援センター） / 日本弁護士連合会（弁護士費用特約）
