- 不動産の差押えと競売
- 不動産の任意売却
- 競売物件の価格が低い理由
住宅ローンの返済が出来なくなった時に、競売されるよりも任意売却という方法があります。
不動産を少しでも高く売る方法をお伝えしていきます。
不動産の差押えと競売
住宅ローンの支払いができなくなると、金融会社が取る手段が競売です。
住宅ローンを借入していた金融会社は、約定通りの弁済がなされないと、数ヶ月の催促のあと保証会社に代位弁済を求めることになります。
通常は6ヶ月を目安に代位弁済される事が多いでしょう。
ここで言う保証会社というのは、融資していた債務者が住宅ローンを返済出来なくなった際に、代わりに返済してくれる保険のようなものです。
金融会社としては、不履行のリスクを最小限に抑えるために、このような保証会社を立てています。
住宅ローンの場合は、住宅金融支援機構を利用している場合が多く見られます。
融資を受けていた金融会社へ保証会社が代位弁済すると求償権が発生し、新たな債権者はその保証会社になります。
代位弁済した保証会社
債務者に代わって金融会社に支払いをした保証会社は、はじめに債務者に対し一括請求してきます。
もし連帯保証人などがいれば、その連帯保証人にも同様に一括請求が及ぶことになります。
この時の一括請求には、残債務の他に遅延損害金も含まれています。
住宅ローンさえ支払えなかったのですから、当然に一括返済など出来る訳がありません。
その後に保証会社が取る行動は、1円でも多く回収するために、抵当権を実行して競売を申立てします。
競売の売却代金は残債務に充当されることになりますが、それでもなお債務が残るのが通常です。
債務者はマイホームを失った上に、多額の借金が残ってしまいます。
不動産の任意売却
債務者にしても、保証会社にしても、高い金額で売却できるのは相互にメリットがあります。
実は競売の他にも住宅を売却する方法があります。
任意売却といって、不動産会社などが債権者と債務者の仲介をして、市場価格で売却する手続きです。
通常、住宅ローンを組むと、不動産（土地・建物）には担保として抵当権が設定されます。
よく「借金のかた」という言い方もありますが、負債を保証するものとして扱うのが抵当権です。
この抵当権が設定されていることで自由に売却することが出来ません。
しかし任意売伽なら、不動産会社などが保証会社に交渉して抵当権を外してもらい、売却することが可能になります。
任意売却は競売に比較して次のようなメリットがあります。
- 競売より高い金額で売却できる
- ご近所に知られるリスクが少ない
- 引越し費用が見込まれる
- 引越し時期の融通が利く
- 精神面の苦痛が少ない
競売より高い金額で売却できる
競売は市場価格の5～7割なのに対し、任意売却は市場価格で売却できるため、売却後の残債務も少なくなります。
ご近所に知られるリスクが少ない
競売になると、裁判所の執行官や不動産鑑定士が調査をします。
また、入札を希望する不動産会社が、住宅の周辺を聞き込みします。
これは、事故物件（自殺や入浴中の溺死など）はないかの確認をしています。
引越し費用が見込まれる
一般的に任意売却では、売却代金の中から引越し費用を捻出してもらえる場合が多くなります。
配分表を作成し、債権者の承諾を得られれば引越し代が得られることになります。
引越し時期の融通が利く
引越しについても、日程の調整が図れます。
強制的に立ち退きを迫られることもありません。
精神面の苦痛が少ない
競売や強制執行などは精神的ダメージが強いですが、「返済が出来ないので住宅を売却する」と、自身でも納得ができます。
このように任意売却では多くのメリットがあります。
一方、デメリットは殆どありませんが、強いて言うなら滞納3ヶ月を超えると個人信用情報機関に掲載されてしまいます。
5～7年間は新たな借入やローンを組むことが出来なくなります。
また、任意売却には連帯保証人の同意も必要になります。
離婚した配偶者などが連帯保証人になっている場合は、少々厄介かもしれません。
競売物件の価格が低い理由
任意売却は、競売よりも高額で不動産売買できることをお話ししました。
なぜそうなるのか、更に詳しくお伝えしていきます。
裁判所に競売を申立てしてから、「担保不動産競売開始決定通知」という書面が債務者に届きます。
その後1～3ヶ月の間に、裁判所の「現況調査」があります。
裁判所の執行官と、裁判所に選任された不動産鑑定士が住宅を調べに来ます。
外からも自宅内も調査し、写真撮影などをすることになります。
これは「売却基準価格」を決定するために行われます。
ちなみに、民事執行法第57条により、この「現況調査」を拒否することは出来ません。
競売市場修正が行われる！
「現況調査」に基づき「売却基準価額」が決定されますが、ここに競売物件の金額が低い理由があります。
不動産鑑定士は正当な評価価格を算出することになりますが、裁判所ではそこから競売市場修正を行います。
競売市場修正とは、評価価格から買受人のリスク分をマイナスしています。
（売却基準価額の決定等）第60条
- 執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額（以下「売却基準価額」という。）を定めなければならない。
- 執行裁判所は、必要があると認めるときは、売却基準価額を変更することができる。
- 買受けの申出の額は、売却基準価額からその10分の2に相当する額を控除した価額（以下「買受可能価額」という。）以上でなければならない。
引用：民事執行法
競売物件は一般的な不動産物件とは異なり、隠れた瑕疵の保証がありません。
また、内覧が出来ないなどのハンディを埋める意味で、市場価格より約3割程度は低い売却基準価額になってしまいます。
その価格から、更に民事執行法第60条3項にあるように、売却基準価額の8割低い金額から入札ができることになります。
よって、市場価格より約5割程度から売却が可能になってしまいます。
競売に比較して、任意売却は市場価格でそのまま売買ができるため、非常に優位と言えます。
