- 任意売却とは？
- 任意売却はなぜお勧めか？
- マンションの任意売却
マンションでも一戸建てと同様に任意売却が可能です。
マンションの任意売却の特徴や、メリット・デメリットを解説していきます。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの支払いが出来なくなった場合に、競売によらない売却方法です。
任意売却は「任売」などと呼ばれており、不動産会社などが債権者と債務者を仲介し、市場価格で売買するものです。
債権者、債務者、そして購入者間で話し合いの上、合意して進められるため、合理的で融通の利く取引です。
裁判所の競売は市場価格の5～7割程度で売却されるため、債権者は回収率が少なく、債務者は債務が多く残ります。
その点、任意売却は市場価格で売却できるため、債権者も債務者も相互にメリットがあります。
住宅ローンにおける抵当権設定
一般的に不動産を購入する際は、金融機関から融資を受けて住宅ローンを組みます。
融資する金融会社は、担保としてその不動産（土地・建物）に抵当権を設定します。
抵当権とは、返済が出来なくなった場合に、優先して回収できる権利です。
簡単に説明すると、「返済できないなら、担保になっている不動産で回収しますよ！」という権利です。
よって、抵当権が設定されていると、通常は売却することが不可能になります。
しかし任意売却だと不動産会社が金融機関（債権者）に交渉し、抵当権を外してもらい売買することになります。
任意売却はなぜお勧めか？
任意売却の仕組みについてお伝えしましたが、更に詳しく任意売却のメリットについて確認していきます。
先ほどもお伝えしたように、任意売却の一番のメリットは市場価格で売買できることです。
その他にも次のようなメリットがあります。
- 引越し時期が柔軟に決められる
- 引越し代の確保ができる場合がある
- ご近所に知られるリスクが少ない
- 精神的苦痛が緩和される
- 手出しの費用が発生しない
引越し時期が柔軟に決められる
競売のように強制的な退去ではないため、債権者や買受人との話し合いで、引越し時期の要望を言えます。
引越し代の確保ができる場合がある
意外に費用が掛かるのが引越し代です。
任意売却では売却代金をどのように配分するか、債権者に配分表を提示し、交渉することになります。
引越し費用は必ず認められるものではなく、あくまで債権者の善意になるからです。
ケースによっても違いますが、一般的には10万円～30万円程度が相場になります。
ご近所に知られるリスクが少ない
競売されると、インターネットに掲載されるほか、入札を希望する不動産会社などが自宅の調査を始めます。
特に事故物件（自殺や変死など）ではないか、ご近所を聴いて回ることがあります。
精神的苦痛が緩和される
競売されたという事実で、精神的にも参ってしまいます。
任意売却は通常の売買と同様のため、強制的に自宅を差し押さえられるダメージがなく、精神的苦痛が少なく済みます。
手出しの費用が発生しない場合がある
先ほどの引越し費用もそうですが、債権者の同意により抹消登記費用を始め、諸費用を売却代金から捻出してもらえる場合があります。
慣習的になっていることから、認めてもらえる可能性が殆どになります。
マンションの任意売却
次はマンションの任意売却についてお伝えします。
マンションならではの管理費や修繕積立金が発生します。
それらを滞納している場合でも任意売却は可能なのでしょうか？
マンションの任意売却では、滞納していた管理費や修繕積立金を、売買代金の中から捻出することが可能です。
一般的な債権者は、管理費や修繕積立金の支払いを認めてくれます。
住宅金融支援機構では、過去5年分まで遡って認めています。
しかし、注意しなければならないのは、遅延損害金に関しては了承してもらえないケースが多くなります。
また、駐車場代や町内会費なども、認めてもらえないでしょう。
競売の場合の管理費や修繕積立金
任意売却では管理費や修繕積立金を、売却代金から捻出できることをお話ししました。
ところが競売の場合は、マンションの売却代金は全て債権者に回収されてしまいます。
よって、滞納した管理費や修繕積立金は、そのまま残ってしまうことになります。
更に、少し厄介なのは、マンションの買受人（新しい所有者）にも請求することが出来ます。
マンションには区分所有法がある
マンションなど、1つの建物内の独立した一部を所有権とした場合を定める法律で、区分所有法というものがあります。
正式には建物の区分所有等に関する法律といいます。
マンションはこの区分所有法で規制されていることになります。
マンションの特徴は、新築分譲で購入したとしても、住宅ローンの他に毎月必ず管理費や修繕積立金が発生します。
H25年の国土交通省の統計調査によると、マンションの一戸当たりの管理費の平均は15,257円で、修繕積立金は11,800円でした。
合計すると、月に27,000円程度を支払っていることになります。
マンションの住宅ローンを滞納している人は、通常は管理費や修繕積立金も滞納しています。
例えば管理費と修繕積立金の合計3万円を、2年間滞納していたら72万円にもなります。
新たにこの中古マンションを購入した人を、区分所有法では特定継承人と呼びます。
実は特定継承人にも、管理費や修繕積立金の支払い義務が発生します。
（特定承継人の責任）第8条
前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
引用：区分所有法
前条第1項とは、他の区分所有者に対して有する債権または、規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権になります。
通常はその事実を事前に知り得ることが可能なため、その滞納分も考慮して売買価格を決定することになります。
管理費や修繕積立金にも消滅時効がある
借金などに時効があるように、管理費や修繕積立金にも消滅時効があります。
家賃や賃料などの定期給付債権は5年の経過で時効となります。
（定期給付債権の短期消滅時効）第169条
年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、5年間行使しないときは、消滅する。
引用：民法
しかし、支払い催促や訴訟などで時効は中断されます。
このように、マンションの売却に関しては少々特殊になりますが、任意売却だと滞納管理費や修繕積立金についても、売却代金に組み込みやすいと言えます。
