- 住宅ローンが払えない状態
- 任意売却を相談するのは？
- 任意売却の流れ
住宅ローンが支払えなくなった場合に、任意売却という選択肢もあります。
任意売却はどこに相談したらいいか、またどんな流れになるかお伝えしていきます。
住宅ローンが払えない状態
様々な事情で住宅ローンが支払えなくなりそうな時に、直ぐに結論を出すのではなく、まずやれる事を実行してみましょう。
金融業界の交渉用語に「リスケ」があります。
正式にはリスケジュール（reschedule）の略語になります。
リスケとは「スケジュールを組み直す」「計画を変更する」といった意味合いで、ここでは、次のようなことを交渉することが多いでしょう。
- 月々の返済額の減額
- 返済期間の延長
- ボーナス払いの取りやめ
このような見直しをすることで、返済可能な内容に変更します。
金融機関が債務者の希望を100％認めてくれるとは限りませんが、相談してみることが必要です。
例えば子供が私立の大学に入学して、教育資金が莫大にかかり生活が苦しくなったとします。
大学を卒業するまでの4年間ないし6年間は、月々の返済を減額してもらい、大学卒業後に増額するといった具合です。
また、勤務先の業績が悪化して、ボーナスがカットされたとします。
これまで支払っていたボーナス払いをなくして、その分返済を延長するなど、事情を正直に話して借入している金融機関に理解してもらうことが大切です。
支払いを見直しても返済不可能
リスケを検討しても、到底返済ができない場合があります。
- リストラ
- 病気
- カードローンや多額の借金
- 離婚
リストラにあったり失業してしまっては、従前通りの返済は当然に出来ないことになります。
運良く再就職できたとしても、収入面は激減する可能性があります。
そして怖いのが病気です。
治療代や入院費の負担で、住宅ローンが支払えなくなるばかりではなく、仕事を辞めざるを得ない状況も考えられます。
また、金融機関に相談せずに、自分で何とかしようとカードローンやキャッシングなどに手を出して、身動きが取れなくなります。
離婚も大きな障害です。
共働き家庭で夫婦協力して住宅ローンを支払っていた場合に、1人では当然に返済が不可能になります。
返済が滞ると起きること
返済が滞ると、債権者である金融会社から催促の書面や、電話連絡が来ることになります。
3ヶ月を過ぎると、個人信用情報機関に事故扱いとして掲載されます。
その後も支払いがされないとだいたい6ヶ月を目安に、期限の利益を喪失し保証会社へ残金を請求します。
金融会社から請求された保証会社は、残金を全額支払うことになります。
一般的に金融会社は債務者が履行しない時のリスクに備えて、保証会社を立てています。
不履行時には保証会社が金融会社へ残債務を支払い、その後の債権者は保証会社に移ります。
保証会社は立替えた金額を債務者に一括請求してきます。
当然に一括では支払う事などできません。
次に保証会社が取る行動は、少しでも回収するために裁判所へ競売を申し立てます。
担保不動産競売と呼ばれています。
任意売却を相談するのは？
返済出来ないため、致し方ないとはいえ競売は避けたいものです。
保証会社などの債権者から競売を申し立てられると、いずれ住宅から強制退去せざるを得なくなります。
しかも競売は市場価格よりも5～７割近く安い金額で売却されてしまいます。
売却金額が安ければ、当然に債務も多く残ってしまいます。
よく勘違いされているのが、競売するとそれで全てが清算されたと思いがちです。
しかし、実際には競売後の残債務を支払う義務はなくなりません。
残債務を支払うのであれば、出来るだけ少ない方が助かるのは言うまでもありません。
では、競売より残債務を減らせる方法はないのでしょうか？
任意売却という方法があります。
競売と比較した任意売却のメリットは以下の通りです。
- 市場価格に近い金額で売却できる
- 引っ越し代金を捻出できる場合がある
- 引越し時期を柔軟に決められる
- 残債務を分割返済するなど交渉が可能
- ご近所に知られるリスクが少ない
誰に相談するのがベストか？
任意売却について相談するのは、次の2つの選択肢があります。
- 任意売却専門の不動産業者
- 弁護士・司法書士などの法律家
任意売却の場合は特殊な扱いになり、一般的な不動産業者ではなく、専門に扱っている業者を選びましょう。
任意売却は時期が重要になるなど、経験がものをいいます。
また、債権者との交渉力がポイントになるため、実績のある業者を選択することが大切です。
買主を探すネットワークが広いのも任意売却専門業者です。
また、弁護士や司法書士の法律家に相談する方法もあります。
任意売却後の債務整理に強いのは法律家ですが、任意売却に関してはやはり専門業者の方が適任でしょう。
法律家に相談しても、関連の不動産業者へ紹介することが殆どになります。
また、どちらに依頼しても費用が発生します。
任意売却は自分でも出来るのか？
費用がかかるなら、自分でも出来るのではないかと思います。
しかし、債権者との交渉を始め、購入者との話し合いや書類作成、登記と慣れない作業を行うのは並大抵ではありません。
通常、任意売却の場合、売却代金から掛かる費用を差し引くため、手出し金額が無いのが一般的です。
よって、無理に自分で行おうとしなくても問題がありません。
任意売却の流れ
次は、専門業者に任意売却を依頼した場合の流れについてお伝えします。
- 住宅ローンなどの滞納
- 任意売却の検討
- 任意売却の依頼先の選定
- 物件の査定
- 専任媒介契約締結
- 債権者へ任意売却の申入れ
- 販売活動の開始
- 購入者決定・債権者と交渉
- 売買契約締結
- 決済
主な流れはこのようになりますが、住宅ローンの滞納があって、催促状などが送付されたら、出来るだけ早く任意売却に着手することが重要です。
競売を申立てられている場合は、ある一定の時期を超えると任意売却が出来なくなります。
先ほどもお伝えしたように、任意売却を依頼するのは専門業者が望ましいでしょう。
数社に査定してもらうことは可能ですが、任意売却の場合1社のみと専任媒介契約を締結することになります。
契約した後は業者が購入者を募ったり、債権者との交渉をしたり動いてくれます。
購入者が決定すれば配分表を作成して、債権者である金融機関の了承を得ます。
承諾してもらったら売買契約締結後、決済となります。
