- 任意売却とは？
- 任意売却のメリット・デメリット
- 任意売却と競売の比較
任意売却をご存知でしょうか？
任意売却は住宅ローンが支払えなくなった場合の、救済方法の1つになります。
そんな任意売買のメリット・デメリットなど、詳しくご紹介します。
任意売却とは？
任意売却は、不動産会社や専門のコンサルタント業者が債権者と債務者の間に入って、金額調整しながら売却していく方法です。
一般的に、マイホームの建築や購入には、その不動産（土地・建物）を担保として住宅ローンが組まれます。
金融会社は「抵当権」を設定し、もし返済が約束通り履行されない場合は、その不動産を差し押さえて競売にかけることができます。
競売にかけるのは、少しでも貸付金の回収を図ることが目的です。
しかし競売は裁判所が定めた売却金額のため、市場より大幅に低いマイナス面があります。
だからといって、一般人が不動産を売却しようと思っても、「抵当権」が設定されている不動産を購入する人は誰もいません。
当然に金融業者は簡単に「抵当権」の設定を外してくれません。
そこで、専門の業者が売却相手を探し、金融業者と債務者を調整していくのが任意売却になります。
任意売却のメリット・デメリット
任意売却は良い面もありますが、悪い面もあります。
メリット・デメリットを確認してみましょう。
任意売却のメリット
- 競売よりも高額で売却できる
- 近所に知られる可能性が少ない
- 引越し費用が確保できる場合がある
- 引越し時期などの希望を考慮してもらえる
- 精神的プレッシャーが少ない
競売よりも高額で売却できる
先ほども少し触れましたが、競売の場合は裁判所基準で決めるため、売却金額が低いのが一般的です。
売却代金が少なければ、その分残債務も多く残ってしまいます。
近所に知られる可能性が少ない
不動産が競売にかかると、インターネット上で誰でも閲覧することが出来ます。
また、裁判所の執行官などが不動産の調査に来たり、落札を希望する業者が来たりと、近所の人に目撃されて知られる可能性がありますが、任意売却はプライバシーが守られます。
引越し費用が確保できる場合がある
売却代金の中から、引越し費用を捻出してもらえることがあります。
相場的には10～30万円程度が多いでしょう。
しかし、必ず引越し費用を認めてもらえる訳ではなく、あくまで善意ということを覚えておきましょう。
引越し時期などの希望を考慮してもらえる
競売の場合は、強制的な退去を強いられることが比較的多いですが、任意売却は引越しの時期や条件など要望を聞き入れてくれて、融通が利きます。
精神的プレッシャーが少ない
競売と聞くだけで精神的に追い込まれてしまいます。
その点、任意売却は裁判所を介さないため、気持ち的にもプレッシャーが少なく済みます。
任意売却のデメリット
- 債権者の同意を得られない場合がある
- 希望の金額で売却できない可能性がある
- 個人信用情報機関に登録されている必要がある
- 専門業者の費用が発生する
債権者の同意を得られない場合がある
任意売却を認めない金融機関があったり、これまでの債務者の対応が悪いと、同意が得られないこともあります。
希望の金額で売却できない可能性がある
競売より高額で売買できそうでも、予定していた希望金額よりも低い場合もあります。
そのような際には、債権者の了承を得られないことも考えられます。
個人信用情報機関に登録されている必要がある
勘違いしやすいところですが、任意売却したことで個人信用情報機関（ブラックリスト）に登録されるのではなく、個人信用情報機関に載っているから任意売却ができるようになります。
正式に返済ができている人は、任意売却の手続きを利用することが出来ません。
専門業者の費用が発生する
当然ですが、不動産コンサルタントなどの業者は、ボランティアではありません。
任意売却に対する正当な報酬が発生します。
任意売却と競売の比較
次は任意売却と競売の評価を比較していきます。
なぜ任意売却の方が売却金額が高いのでしょうか？
競売の評価の決め方
実は不動産競売には2つの種類あります。
- 担保不動産競売
- 強制競売
担保不動産競売は、不動産を担保として住宅ローンを組んでいた人が、返済ができなくなり競売を申立てられた場合です。
通常は抵当権が設定されています。
平成○○年（ケ）第〇〇号といった事件番号が付きます。
一方、強制競売は債務名義に基づき競売を申し立てた場合です。
債務名義とは、公正証書や判決、調停調書など公的な書類のことで、借金などを約束通りに返済しなかった場合に、申立てされます。
平成○○年（ヌ）第〇〇号といった事件番号が付きます。
裁判所では（ケ）や（ヌ）という片仮名で区別されています。
裁判所の評価の決め方
任意売却と関連があるのは、（ケ）事件になります。
競売が申し立てられると、民事執行法に基づき手続きが進行していきます。
競売では3点セットと言われる「評価書」「物件明細書」「現況調査報告書」があります。
これらの3点セットは、裁判所が選任した不動産鑑定士と裁判所の執行官が現地を訪れて、作成することになります。
その後、査定に基づいた最低入札価格及び入札期間が定められます。
金額は相場の50％～70％程度の水準での評価になります。
その理由は、入札者は外観と3点セットの資料だけで、物件の判断をしなければならないためです。
インターネットの不動産競売物件情報サイトでも確認することが出来ます。
しかし、宅地建物取引業法で定められている瑕疵担保責任（隠れた欠陥）がありません。
そのリスクを考慮して、市場価格より低い評価になっています。
任意売却の評価の決め方
不動産業者や専門コンサルタントが市場調査をして、相場と近辺の成約事例を考慮し、売主の意向を含めて決定していきます。
売却に時間をかけられない制約があるため、多少相場よりも低い金額で了承する必要があります。
しかし、競売の金額に比較すると遥かに高い金額で売却が可能になります。
このように競売と任意売却では、評価や実際の売却金額にかなりの差が出てきてしまいます。
当然に売却金額が多ければ、借金の返済にも多く充当することが可能になります。
