【オーバーローン住宅の売却】離婚後の住宅ローンの支払いは折半？

離婚時の住宅の財産分与

離婚する際に、財産分与が難しいとされているのが住宅です。特に住宅ローンがあると厄介です。

 

夫婦が離婚の協議をする場合に、問題になるのが住宅です。

 

既に完済していれば大して問題にはなりませんが、住宅ローンが残っていると売却することも出来ない状態になります。

 

では、離婚時に住宅ローンが残っている住宅を財産分与する場合の、考えられるパターンを見て行きましょう。

 

住宅の名義は夫婦共有と仮定します。

 

 

住宅を売却する（アンダーローン）

住宅の売却代金より住宅ローンの残債務が少ない場合をアンダーローンといいます。

 

通常、住宅ローンのある不動産には抵当権が設定されています。

 

抵当権があることによって、住宅を売却することが出来ません。

 

しかし、アンダーローンの場合は、売却代金で全額債務を返済できるため、抵当権を外すことができます。

 

余剰金があれば夫婦で折半することも可能です。

 

離婚の財産分与の場合は、住宅を売却できるのが最も理想的な形です。

 

通常は夫婦間で連帯債務者や連帯保証人になっていることが多く、後々のトラブルを避けるためにも売却は望ましいでしょう。

 

いつまでも離婚した相手と繋がっていることに、精神的にも苦痛を感じる人もいます。

 

夫が住み続け夫が住宅ローンを払う（オーバーローン）

財産分与の話し合いの中で、夫が住宅を引き受けることになった場合に、問題になるのは妻が連帯債務者や連帯保証人になっている時です。

 

離婚時には夫の単有にし、連帯債務者や連帯保証人を外したいのが希望です。

 

しかし、金融会社はなかなか合意してくれないのが殆どです。

 

連帯債務者や連帯保証人を外す方法としては、①住宅ローンの借り換え②代わりの連帯保証人を探すなどが、現実的な解決策になります。

 

住宅ローンを何年か支払ってきて、残債務が少なくなっていれば、夫だけの収入でも借り換えが可能になる場合があります。

 

もし難しい時には、連帯保証人を付けるなど解決策があります。

 

妻が住み続け、住宅ローンを支払う逆のパターンも同様です。

 

妻が住み続け夫が住宅ローンを支払う（オーバーローン）

子供がまだ小さく転校などを避けたい場合など、このパターンはよく見られます。

 

一定の期間を定め妻や子供に無償で住宅を貸す、使用貸借権といいます。

 

使用貸借権は財産分与の対象と考えられており、使用貸借契約を締結します。

 

この場合も夫だけの単有にし、連隊保証人などを外した方が望ましいでしょう。

 

離婚してしまうと、夫自身はその住宅に住んでいない訳ですから、様々な事情が起こり後々不履行などのトラブルも考えられます。

 

そうなった場合に、妻に請求が及び思わぬ災難に見舞われる危険性があります。

 

オーバーローン住宅を売却するには？

繰り返しますが、オーバーローンの住宅を売却するのは非常に困難です。

 

なぜなら、設定されている抵当権を抹消するために、不足分を一括返済しなければならないからです。

 

本来なら、住宅を売却して離婚に伴う清算をするのが望ましいでしょう。

 

ただ、不足分の金額が用意できなければ、売却も不可能になります。

 

任意売却も検討

抵当権の設定されている住宅を売却する方法として、任意売却というものがあります。

 

近頃よく耳にする任意売却は、不動産会社などが金融会社（債権者）と依頼者（債務者）とを仲介し、金融会社に交渉して抵当権を外してもらい売買するものです。

 

本来、任意売却は住宅ローンの支払いが不能になった人のための、救済方法です。

 

住宅ローンの支払いが出来なくなると、金融業者は債務者に電話や書面で催促をすることになります。

 

しかし、それでも返済が出来ない場合、約6ヶ月の目安で期限の利益を喪失します。

 

金融会社は保証会社に債務を請求し、保証会社は金融会社に対して代位弁済することになります。

 

金融会社に対して代位弁済すると、保証会社に債権が移ることになります。

 

保証会社は「求償権」を得て債務者に対し請求できるようになります。

 

要するに、代位弁済されたことで、今後は保証会社へ返済義務があるということになります。

 

返済がされないと、保証会社は1円でも多く回収するために、裁判所に競売を申し立てます。

 

ちょうどその頃に、不動産会社などが交渉して任意売却を持ちかけることになります。

 

保証会社としても多くの回収見込みのある任意売却を了承する場合が多く、抵当権を外してもらえます。

 

通常なら抵当権のある住宅は売却が出来ないのですが、任意売却なら可能となります。

 

離婚後の住宅ローンの支払い

離婚時の住宅の財産分与について、パターンをお伝えしてきました。

 

では、売却した後の住宅ローンはどうなるのでしょうか？

 

住宅を売却して、アンダーローンであれば余剰金がでることがあります。

 

余剰金については、通常は財産分与として夫と妻で折半することになります。

 

では、オーバーローンで債務が残った場合はどうなるのでしょうか？

 

基本的には、マイナス財産についても同様に折半することになります。

 

例えば住宅が夫の単有名義で債務者も夫だったとします。

 

考え方によっては、住宅は夫の物と思いがちですが、住宅は「共有財産」として扱われます。

 

離婚の財産分与では、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産は「共有財産」というふうに考えられています。

 

離婚の財産分与は、不動産の所有者名義や住宅ローンの債務者名義はが財産分与に関係することはありません。

 

任意売却後の残債務についても、基本、妻と夫で折半で返済することになります。

 

離婚・不動産売却について

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