- 競売回避の救済方法
- 任意売却とは？
- 任意売却の流れ
- 任意売却は弁護士or不動産業者？
様々な事情で、住宅ローンが支払えなくなった場合に、任意売却という選択肢もあります。
任意売却の流れについてご紹介していきます。
競売回避の救済方法
一般的に住宅ローンが支払えなくなると、数ヶ月の滞納の後、期限の利益を喪失して、保証会社が銀行などに代位弁済することになります。
期限の利益の喪失とは、民法で定める次のような場合をいいます。
（期限の利益の喪失）第137条
次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
- 債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
- 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
- 債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。
引用：民法
住宅ローンの分割返済を怠ったてしまうと、期限の利益を喪失します。
電話や書面で数回の催促があり、一般的には6ヶ月を目安に期限の利益が喪失し、保証会社が銀行などに代位弁済することになります。
その後、保証会社は少しでも債権を回収するために、競売の手続きに移行します。
裁判所から競売開始決定の書面が届きますが、実は競売されずに済む方法もあります。
それが任意売却です。
任意売却とは？
任意売却は裁判所の競売を回避して、不動産会社や不動産コンサルタントが債権者と債務者の間を調整し、住宅を売買するものです。
通常は住宅ローンのある場合、不動産（土地・建物）を担保にするため抵当権が設定されています。
しかし抵当権が付いていると、不動産は当然に売却ができなくなります。
抵当権は完済しなければ抹消されないのが通常だからです。
そこを債権者である金融会社の了承を得て、売却する方法が任意売却です。
裁判所を介した競売より、大幅に高い金額で売却が可能です。
話し合いにより引越し費用を捻出するなど、融通が利くメリットがあります。
金融会社が任意売却を承諾する理由
債務不履行になり、支払い不能の状態になった場合に、金融会社としては出来るだけ多くの金額を回収したいと考えます。
競売の場合は、相場の5～7割の金額と言われています。
それが任意売却だと、市場価格で売却することが出来るため、金融会社としても回収率が良い方が都合がいいことになります。
住宅金融支援機構に於いても、任意売却を推奨しています。
任意売却を勧める理由
- 通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の縮減につながります。
- 任意売却パンフレットに定める手続にご協力いただける場合、お客さまの状況により売却代金から不動産仲介手数料、抹消登記費用等を控除できる場合があり、また、お客さまの残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。
- 裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。
出典：住宅金融支援機構HP
任意売却の流れ
任意売却のスケジュールは、次のような流れで進んでいきます。
- 不動産業者と相談
- 不動産の価格査定
- 債権者との交渉
- 不動産業者と媒介契約締結
- 販売活動
- 購入者の決定
- 債権者の同意
- 不動産売買契約
- 引越し
不動産業者と相談
任意売却は相談から始まります。
じっくり話し合い、信頼の於ける不動産会社や不動産コンサルタントと媒介契約を締結することからスタートします。
不動産の価格査定
依頼を受けた業者は、住宅ローンの残金など現状の調査に入ります。
また、不動産の内外の状態と近隣相場などから価格の査定を行います。
それらを提示した上で、債務者と売買価格を協議し決定します。
債権者との交渉
担保権者の金融会社に査定内容を開示し、売買価格や資金計画を交渉します。
不動産業者と媒介契約締結
不動産業者と正式に専任媒介契約を締結します。
販売活動
インターネットでの登録や、指定流通機構へも登録して購入希望者を募ります。
購入者の決定と債権者の同意
購入者が決定したら、購入申込書と売買代金配分表を作成して、債権者に提出し承諾を得る事になります。
通常配分表には、抵当権の抹消費用や仲介手数料、債務者の引越し費用なども含まれます。
売却時には抵当権を外してもらうため、同意できるかの審査が必要になります。
不動産売買契約と引越し
債権者の了承が得られれば、買受人と売買契約を締結します。
代金引き渡しと同時に、抵当権抹消登記もされることになります。
引越し後引き渡しとなります。
リースバックも可能
例えば、「高齢者がいるため引っ越ししたくない」「子供を転校させたくない」という場合に、リースバックという方法もあります。
リースバックとは、不動産会社や投資家が不動産を買取り、その買主に家賃を払って住み続けることをいいます。
そうすることで、表面上は今までと全く変わりのない生活がおくれます。
家族にも負担が掛からず、ご近所に知られることもありません。
但し、リースバックには条件があり、アンダーローンに限ります。
アンダーローンとは、住宅ローンの残債務が物件価値より低いことを言います。
また、親族で協力者がいれば、買い取ってもらい同様に住み続けることも可能です。
任意売却は弁護士or不動産業者？
任意売却を希望する場合に、弁護士に依頼したらいいか、不動産業者に依頼すべきか悩むところです。
弁護士はオールマイティな業務ができるものの、やはり法律のプロです。
一方、不動産業者は査定や販売など、不動産業務のプロです。
交渉業務を得意としている弁護士ですが、不動産の査定や販売に関しては、当然に不動産業者の方が経験や実績が豊富です。
例えば弁護士に任意売却を含めた債務整理を依頼しても、任意売却に関しては、不動産業者への仲介になってしまいます。
そうであれば、最初から任意売却に詳しい不動産業者に依頼した方が、スムーズな手続きができるでしょう。
弁護士に依頼するのであれば、住宅を残せる債務整理の、個人再生を依頼することをお勧めします。
個人再生は、住宅ローンを従前通り支払いながら、その他の借金を大幅に圧縮できます。
しかし、住宅ローンの返済が出来ない状態では、自己破産の手続きになってしまうため、不動産は裁判所による処分になります。
住宅ローンの借金は無くなっても、自宅の他に、車やある程度の預貯金などその他財産を失うリスクがあります。
結論的には、任意売却を希望するのであれば、不動産業者に依頼するのがベストでしょう。
