- 住宅ローンがある家を売却
- 競売になるとどうなるのか？
- 任意売却は有効？
住宅を売りたいと思った時に、弊害になるのが抵当権や売却後の残債務です。
住宅ローンが残っている場合でも売却は可能ですが、任意売却という方法もあります。
住宅ローンがある家を売却
事情により住宅を売却したいのに、まだ住宅ローンがある場合はどうなるでしょうか？
住宅ローンが残っている不動産を売却することは可能です。
しかし、住宅ローンが残っているということは、当該不動産に抵当権が設定されている事になります。
通常、抵当権の付いている不動産を、そのまま購入する人はいません。
その住宅を担保として貸付されているため、万が一不履行があれば住宅を没収されてしまうからです。
不動産に設定されている抵当権は、住宅ローンを完済した時に抹消されます。
よって、売却する場合には、抵当権を外す必要があります。
その上で住宅を売却できるのは、次のような場合です。
- 住宅ローンの残債務を一括返済できる
- 残債務より高額で売却する
住宅ローンの残債務を一括返済できる
売買と同時に、不足の残債務を一括返済して、抵当権を抹消します。
手持ちの資金があれば問題ありませんが、まとまった金額を用意できない場合は、無担保ローンなどの借入を検討する必要があります。
但し、無担保ローンの審査も厳しいため、勤続年数が長かったり、派遣やバイト以外の安定した仕事は優位に働くでしょう。
残債務額より高額で売却する
住宅の査定額より高額で売却できれば、予測ではオーバーローンだったものが、完済した上に売却益も発生します。
当然に抵当権も外すことが可能です。
競売になるとどうなるのか？
住宅ローンの返済が滞ると、金融会社から催促を受けるようになります。
それでも支払いをしない場合は、競売を申し立てられる可能性があります。
債権者の金融会社は、住宅ローンの返済がされないと、最終的には裁判所に競売を申し立てることになります。
競売を申し立てるのは、住宅を売却して少しでも多く現金を回収したいからです。
しかし、競売は債務者にとって思わぬ不利益を被る場合があります。
- ご近所に知られてしまう
- 新聞やインターネットに公開される
- 市場価格より低い金額で売却
- 競売後の残債務を一括請求される
- 強制的な立ち退き
- 精神的な苦痛
競売物件を調査するために、裁判所の執行官を始め、不動産会社や投資家がやって来ます。
また、厄介なのが近隣に聞き込み調査をするため、すぐに知られてしまいます。
不動産会社などが何を知りたいかというと、瑕疵がないか調査をしています。
例えば「住宅のお風呂で溺死した」「部屋で自殺した」「不審死している」など、多くの人はトラブルのあった事故物件を嫌います。
よって、そのような事実がないか調べるために聞き込みをします。
競売物件を購入するのは、殆どが不動産業者や投資家です。
裁判所は現況有姿で競売するため、瑕疵担保責任がありません。
（売主の瑕疵担保責任）第570条
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
引用：民法
よって、購入希望者が自ら調査する必要があるからです。
また、競売物件として新聞やインターネットに公開されます。
これは一般の人も勿論閲覧できるため、すぐに競売に掛けられていることを知られてしまいます。
更に、競売の最も大きなデメリットが、市場価格より5割～7割程低いことです。
競売は入札の形をとり、1番高額だった者が落札することになります。
基準になる最低価格が決められており、これは裁判所が選任した不動産鑑定士と執行官の調査により、裁判所で決定されています。
落札金額が低ければ、残債務額も多く残ることになってしまいます。
競落された後は、立ち退きを強要されてしまいます。
競売の手続きが終了すると、住居人と落札者とのやり取りになり、裁判所は関与しません。
落札者から強行に立ち退きを迫られれば、引越しせざるを得なくなります。
もし居座ったとしても、落札者が引渡命令を裁判所に申し立てれば、強制執行されてしまいます。
以上の様に、競売は精神的にも苦痛を味わう辛いものです。
任意売却は有効？
競売による売却のデメリットをお伝えしましたが、そうなる前に任意売却という方法もあります。
任意売却とは、住宅ローンの支払いが出来なくなった時に、不動産業者などが債権者と債務者の仲介をして、市場価格で売却することをいいます。
市場価格のため、裁判所による競売よりも遥かに高い金額で売買することが可能になります。
「住宅ローンがある家を売却」のところでもお伝えしたように、住宅ローンある不動産には抵当権が設定されています。
不動産業者は債権者に交渉して抵当権を外してもらい、不動産を売却することになります。
債権者にしても、入金される金額が多いに越したことはないため、双方にとって都合の良いのが任意売却です。
主なメリット・デメリットは次の通りです。
【任意売却のメリット】
- 市場価格で売却できる
- 高く売却できるので残債務額が少ない
- ご近所に知られない
- 引越し代が確保できる可能性がある
- 立ち退きを柔軟に対応してくれる
- アンダーローンの場合はリースバックも可能
先ほどから繰り返しているように、任意売却は市場価格で売買できるため、その後に残る債務額が少なくなります。
競売のようにインターネット掲載や聞き込みがないため、ご近所に知られずに済みます。
また、交渉の中で引越し代や立ち退き時期などを、柔軟に話し合えます。
残債務額よりも売却価格が多ければ、リースバックも可能になります。
リースバックとは、住宅を不動産業者や投資家に買い取ってもらい、賃貸契約を締結してそのまま住宅に住み続けることをいいます。
将来的に買い戻しも可能です。
【任意売却のデメリット】
- 個人信用情報機関に掲載される
- 金融機関（債権者）の承諾が必要
- 連帯保証人の承諾が必要
- 購入希望者への内覧協力
任意売却には、大きなデメリットはありません。
強いて言うなら、住宅ローンを滞納すれば個人信用情報機関に掲載されます。
また、債権者や連帯保証人の承諾がなければ、任意売却は実現しないでしょう。
特に債権者の協力が任意売却には不可欠です。
それから、やむを得ないのが、購入希望者の内覧です。
物件を見てから購入するのが当然ですから、協力する必要があります。
