離婚に伴う不動産売却にかかる税金は？家を売却した後の財産分与は？

離婚時の不動産売却

夫婦の離婚が決まった時に、住宅をどうしたらいいか？という話になるでしょう。

 

どちらか一方が住むという選択肢はありますが、売却を選択した場合の問題点やポイントもあります。

 

住宅ローンが問題

熟年離婚でもない限り、多くの場合は住宅ローンが残っているのが通常です。

 

住宅の売却額と残債務額を比較して、売却額の方が多ければアンダーローンとなり、残債務が残ってしまえばオーバーローンとなります。

 

住宅を売却してアンダーローンとなり、財産分与に充てられるのがベストな方法です。

 

マイホーム建築には、殆どの人が住宅ローンを利用しています。

 

住宅ローンでは、その不動産を担保として貸付しており、抵当権が設定されています。

 

完済しない限りは抵当権が抹消されず、当然に抵当権の付いている住宅は売却することができません。

 

では、オーバーローンになる住宅を売却するにはどうしたらよいでしょうか？次のような方法があります。

 

預貯金があれば、売却金額と残債務額を合算して抵当権を外すことが可能です。

 

また、各金融会社の商品で、住み替えローンというものがあります。

 

住み替えローンとは、現在の住宅を売却しても残債が残る場合に、その残債と新規に購入する住宅資金を合わせて融資してくれるローンです。

 

離婚する一方が、住宅を新規に購入する場合には有効な方法です。

 

借り換えローンは住宅ローンのため金利が低いメリットはありますが、融資の審査が厳しいのは言うまでもありません。

 

任意売却という手段

オーバーローンの住宅を売却できる手段として、任意売却があります。

 

しかし、一般的に任意売却は、住宅ローンの返済が不可能になった場合に、裁判所の競売を回避する救済的な方法です。

 

よって、返済が滞っている状態にある必要があります。

 

任意売却は、不動産会社などの専門業者が、債権者と債務者を仲介し交渉していくものです。

 

市場価格で売却できる点が最も大きなメリットです。

 

しかし初めに述べたように、支払い不能状態が原則ですから、個人信用情報機関（ブラックリスト）に掲載されるデメリットがあります。

 

不動産を売却後の財産分与

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が築いた財産を、貢献度に応じて分配することです。

 

民法でも次のように定められています。

（財産分与）第768条

1. 協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
2. 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から2年を経過したときは、この限りでない。
3. 前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。

引用：民法

 

財産分与には、大きく分けて3つの種類があります。

 

この内、住宅の売却は清算的財産分与になり、夫婦が協力して形成・維持してきた財産に該当します。

 

貢献度によって分配とはなっていますが、実際には公平に夫婦2分の1ずつが一般的になります。

 

この財産分与にはプラス財産もマイナス財産（債務）もあります。

 

では、住宅の売買にスポットを当てると、次のような3つのパターンの財産分与が想定できます。

 

住宅ローンがなかった場合

住宅ローンが残っていなければ、当然に抵当権も抹消されています。

 

その場合は買い手さえ見つかれば、問題なく売却が可能です。

 

不動産業者への手数料など、諸費用を差し引いた売却代金を、夫婦で等分します。

 

アンダーローンの場合

残債務額より売却代金が多い時には、売却代金から残債務を支払い、住宅ローンを完済させます。

 

抹消登記などの諸費用を差し引いて、残金を夫婦で等分するようになります。

 

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合は、先ほどもお伝えしたように、抵当権を抹消しないと売却はできません。

 

何らかの方法で売却したとしても、相続財産としてはマイナス財産になる可能性が高くなります。

 

その上で、夫婦間で話し合い分与の方法を協議していくことになります。

 

不動産売却にかかる税金

不動産の譲渡による所得は、他の所得（給与所得など）と分離して課税されます。

譲渡収入金額：土地・建物の売却代金と固定資産税・都市計画税の精算金

取得費：①または②の大きい金額

 

①土地建物の購入代金と取得に要した費用から建物の減価償却費を差し引いた金額

②譲渡収入金額×5％

 

譲渡費用：仲介手数料など、売却にかかった費用

 

譲渡費用としては、次のものも認められます。

 

このような計算で課税譲渡所得が算出されます。

 

また、居住用財産の譲渡には次のような特例があります。

 

以上によって計算された譲渡所得に応じて課税されます。

 

このような計算によって、所得税と住民税が算出されます。

 

しかし、通常は特別控除などの特例で余程の高額でない限り、課税されない事が多いでしょう。

 

例えば離婚の場合の売却は、夫婦共有が多く見られます。

 

そのような際は、譲渡によって利益が生じたとしても、3,000万円の特別控除の特例が適用されるとすると、2人につき3,000万円×2＝6,000万円まで控除されることになります。

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