不動産投資 マンション経営 節税 仕組み

  • 不動産投資とは
  • 不動産投資はなぜ節税になるのか
  • 税金シミュレーション

周りに不動産投資をしている人がいても、実際にどのような仕組みになっているのか、意外に知られていないものです。

不動産投資がなぜ節税になるのかを解説していきます。

不動産投資とは

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不動産投資とは、当然ながら利益を目的として事業投資することです。

これまでは株式投資が注目されていましたが、期待に反し損失を生じるリスクがありました。

それに対し不動産投資は、インカムゲイン・キャピタルゲインといった利益が期待できます。

インカムゲインとは、投資対象が生み出す収益のことで、継続かつ定期的な賃料収入などが見込める利益です。

一方キャピタルゲインとは、投資対象を購入価格以上で売却し、得られる売却差益のことをいいます。

仮に利益が出ず売却差損が生じた場合を、キャピタルロスといいます。

このように、株式投資のようなハイリスクは無いにせよ、リスクが全くない訳ではない、ミドルリスク・ミドルリターンなのが不動産投資です。

不動産投資におけるリスク

では具体的にリスクを確認してみましょう。

収入・支出のリスク

空室ができてしまったり滞納があるなど、予定していた収入が得られない。

また、修繕や管理の想定外の出費が発生した場合。

不動産価格の下落リスク

購入価格より低くなったりと、現金化が難しい場合など。

社会的要因のリスク

不動産に関する税制や法制度が変わった場合。

このように、不動産投資にはリスクが伴います。

しかし、不動産投資は節税になることもあります

不動産投資はなぜ節税になるのか

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先ほどもお伝えしたように、不動産投資にはリスクもありますが、節税に繋がる場合があります。

近頃多い、サラリーマンの副業として不動産投資をした場合、給与所得と事業所得の損益通算が可能です。

給与所得では所得税・住民税が主な税金になりますが、不動産投資に関わる税金としては、以下のものがあります。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 固定資産税
  • 所得税
  • 住民税

不動産を手に入れると、不動産取得税を支払う必要があります。

また、自分名義に登記をする際には、登録免許税が発生します。

当然に毎年固定資産税を支払う事になります。

家賃収入があれば所得税・住民税と、このように不動産を取得することで、様々な税金を支払うことになります。

空室があって稼働率が悪いとしても、固定資産税の額は変わりません。

節税の理由

例えば、サラリーマンが副業として不動産投資をすると、給与所得と事業所得の2つの収入を得ることになります。

サラリーマンの収入は年末調整で給与所得控除されます。

平成29年分給与所得控除

  • 1,800,000円以下:収入金額×40%
  • (650,000円に満たない場合には650,000円)
  • 1,800,000円を超え600,000円以下:収入金額×30%+180,000円
  • 3,600,000円を超え6,600,000円以下:収入金額×20%+540,000円
  • 6,600,000円を超え10,000,000円以下:収入金額×10%+1,200,000円
  • 10,000,000円を超える:200,000円(上限)

一方、不動産投資の所得は確定申告が必要になります。

不動産投資のメリットは「経費」です。

  • 減価償却費
  • 修繕費
  • 租税公課
  • 管理費
  • 損害保険料
  • 借入金利息
  • 接待交際費
  • 通信費
  • 交通費
  • 新聞図書費
  • 消耗品費 など

その中で「減価償却費」は不動産投資にとって大きなポイントです。

不動産の法定耐用年数は、その構造によって決められています。

(例)

  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨:27年
  • 鉄筋コンクリート:47年

※その他詳細は国税庁のHPでご確認下さい。

建物の耐用年数の償却率についても定められており、計算方法は定額法と定率法の2種類があります。

但し、平成10年4月1日以後に取得した建物については、定額法のみが適用されます。

  • 定額法:毎年一定額を償却費とする
  • 定率法:初年度が最も多く年々減少する

尚、定率法の計算方法については、建物の取得時期によって変わって来ます。

  • 平成19年3月31日以前
  • 平成19年4月1日以降
  • 平成24年4月1日以降

(例)2,000万円で耐用年数22年(木造)の建物を取得した場合

減価償却費の額=取得価額×定額法の償却率

2,000万円×0.046(定額法償却率)=920,000円

毎年920,000円の減価償却費を計上することができ、最終の22年目には679,999円を減価償却費とし、資産価格を1円になるようにします。

このように、減価償却費の金額が大きいため、赤字決算になれば、青色申告することで給与所得と損益通算が可能となります。

では、実際に税金のシュミレーションをしてみましょう。

税金シミュレーション

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給与所得のあるサラリーマンが、副業としてマンションを購入し、不動産投資した場合のシュミレーションです。

(例)給与所得の税金

(給与所得5,000,000円と仮定します)

給与所得:5,000,000円

給与所得控除:-1,540,000円

所得税:214,900円(復興特別税含む)

住民税:315,500円

※保険料や扶養控除などを除外して計算

(例)不動産所得の計算

【不動産情報】

購入不動産価格:中古で20,000,000円(土地:1302万円・建物625万円・消費税50万円と仮定します)

築年数:2007年

建物構造:鉄筋コンクリート(耐用年数47年)

家賃収入:80,000円/月

残存耐用年数:37年

税務上耐用年数:39年

修繕積立金:10,000円/月

管理費:4,000円/月

【借入情報】

自己資金:8,000,000円

借入金額:12,000,000円

借入金利:3%

ローン年数:20年

年間シュミレーション

(収入) 家賃収入:960,000円①

(不動産経費)

固定資産税:100,000円

修繕積立金:120,000円

管理費:48,000円

減価償却費:440,000円(減価償却率0.022)

借入利子:198,620円

合計:906,620円②

青色申告控除:100,000円③

事業所得:-46,620円①-②-③

固定資産税の金額については、一般的に評価額に標準税率の1.4%を掛けたものとされていますが、地域によって違いがあります。

上記のシュミレーションでは、仮に10万円として計算しています。

初年度は不動産を取得した際の、登録免許税や不動産取得税などの租税課金も計上可能です。

また、実際には火災保険料や交通費、通信費など更に様々な経費を計上することができますが、簡単に分かりやすく少ない経費で計算しています。

税理士に確定申告を依頼すれば、その費用を経費として含むことも可能です。

このように事業所得が赤字の場合、給与所得と損益通算することができます。

それが不動産投資で節税できると言われている理由です。

よって、給与所得だけで計算された所得税・住民税の金額より少なくなることになります。

但し、減価償却費を計上できるのは、建物の構造によって決まっています。

特に中古購入した場合など、あと何年減価償却費を計上できるかを十分検討すべきです。

赤字でなければ、節税としての意味合いをなさないからです。

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