ワンルームマンション投資は節税になる？中古マンション購入がオススメ？

ワンルームマンション投資

そこで、近頃では不動産投資をする人が増加しています。

 

「節税対策」「将来への投資」「資産の運用」など、メリットばかりの言葉に、ワンルームマンション投資へ前向きになってしまうのも事実です。

 

しかし、ワンルームマンション投資にはデメリットも存在しています。

固定資産税は、マンションの立地や広さによって違ってきますが、数万円から数十万円掛かります。

 

また、マンションの場合は、建物施設の修繕積立金が必須となり、賃貸管理を依頼する不動産会社などへの管理費も発生します。

 

更に、必ずしもコンスタントに家賃が入ってくるとは限りません。空室になったり、家賃滞納のリスクもあります。

 

当然に、利回りの計算をする際には、入居していることを前提にしているため、想定外の状況も覚悟しなければなりません。

 

マンション価値の下落にも注意が必要です。地震や火災など、思いもしない災害に見舞われることもあり得ます。

 

節税の仕組み

法の定めにより、収入に応じた税金を支払うのは国民の義務です。しかし、その税負担をワンルームマンション投資により、軽減できる場合もあります。

 

サラリーマンなど、本業である給与所得があるとします。

 

通常、給与所得は年末調整により、1年間の収入から給与所得控除と各種控除を差し引き、税率を掛けて所得税の金額が決定します。

 

実際に計算すると次のようになります。

（例）年収が800万円の場合

ここから各種控除を差し引くことになりますが、ここでは分かりやすく独身で保険控除など何もないと仮定します。

副業がなければ、この金額が支払うべき所得税になります。

 

しかし、ワンルームマンション投資をしている場合は、不動産所得と給与所得の損益通算ができます。

詳しく説明すると、不動産所得が赤字になった場合、給与所得と合算し「損益通算」することで、所得が少なくなります。

 

結果、支払う税金も減額でき節税に繋がることになります。

 

中古マンションがオススメの理由

では、ワンルームマンション投資は失敗する可能性が高いのでしょうか？

 

ワンルームマンション投資で最もポイントになるのが利回りです。利回りは一般的に、物件購入価格を年間家賃収入で割り、算出していきます。この計算で利益が出るかが重要になります。

 

また、いわゆるファミリータイプのマンションに比較して、ワンルームマンションは需要が多いというメリットがあります。しかし、新築マンションでの投資は失敗率が多いと言います。

 

その理由は次の通りです。

購入と同時に価値が下がる

当然ですが、新築マンションも購入後は、中古物件として扱われます。

 

例えば3,000万円で購入したからといって、直ぐに売却しても同じような金額では売れません。通常、新築のマンション価格には、広告宣伝費も上乗せされているからです。

 

また、数年～数十年と経過すれば、経年劣化も見られるようになり、マンションの価値が下がって行きます。

 

以上の理由で、赤字ばかりだから売却しようと思っても、自分で考えているよりも安価で、しかも借金が残ってしまうこともあり得ます。売りたいのに売れない状態になってしまいます。

 

節税は数年のみ

先ほどもお伝えしたように、確かにマンション投資は節税できる場合があります。

 

最初は経費として計上できるものが多くメリットがありますが、徐々に修繕費や管理費、固定資産税や都市計画税と、実際の費用が大きくなります。

 

家賃は下落していく

誰でも利便の良い、安くて新しいマンションに住みたいと思います。新築のうちは強気な家賃でも借り手が決まりましたが、年数の経過で劣化も進み、空室になる危険性もあります。

 

対策として家賃を下げるなどする必要が出て来ます。このような家賃の下落を、当初から利回りの計算に入れていなければ、投資の失敗に繋がる可能性が高くなります。

 

中古マンションがオススメの理由

新築マンションのリスクについてお話しましたが、失敗を回避するには、しっかりとした収支計画を立てる必要があります。では、中古マンションならどうでしょうか？

 

中古マンションは新築物件に比較して、かなりの安価で購入することができます。中古物件は、新築物件のような大きな広告宣伝費が上乗せされていません。

 

よって、市場価格で購入することが可能です。家賃に関しては相場で設定できるため、高い利回りが期待できます。それが中古マンションをオススメする理由です。