- 不動産でもマンション投資がオススメの理由
- 不動産投資で節税？
- 節税対策に特化するリスク
マイナス金利の現代、銀行に預金するよりも何らかの投資をする方が賢いと言われています。そこで浮上したのがマンション投資です。
節税になるというフレーズは本当なのでしょうか？詳しく検証していきます。
不動産でもマンション投資がオススメの理由
不動産にも様々な種類があります。
なぜマンションが節税対策に良いと言われているのでしょうか？潤沢な資金があれば、マンション1棟やアパート1棟などのオーナーになる事ができます。部屋数も多いので、当然に収益率も高いでしょう。
勿論、戸建て投資することも可能です。中には入居者込みで販売されている物件もあります。
しかし実際には、ある程度の予算がなければ、高額の物件には手を出せないのが現状です。そうした場合に、手頃な価格で購入でき、流通性が高いのがワンルームマンションです。
また、銀行の不動産投資向けローン融資が通りやすいのも、ワンルームマンションタイプになります。
不動産投資ローンとは？
意外に知られていませんが、金融機関によっては不動産投資ローンという商品があります。
通常は不動産を購入すると、金融機関の住宅ローンを利用する場合が多いでしょう。しかし、不動産を購入する目的によって、不動産投資ローンというものを利用できます。
住宅ローンは住居として家を購入するのに対し、不動産投資ローンは投資が目的ですから、全く性質の違うものになります。
融資審査の基準が異なる
住宅ローンは、住むための家を購入する資金の融資ですから、年収や勤務先、預貯金など本人の属性を重視します。一方、不動産投資ローンは、本人の属性プラス物件の価値や収益性も考慮されます。
よって、例えばファミリータイプのマンションは、ターゲットが限定され価格も高いので、ワンルームマンションに比較して審査に通りにくいと言えます。
物件の立地や建築年数など、コンスタントに家賃収入が見込めるかも重要になります。駅チカの物件であれば、例え築年数が古くても需要があり、利回りも高くなります。
このような理由から、融資の面でもマンション、特にワンルームタイプだとリスクが少ないとされています。
サラリーマンでも物件を担保として借り入れが出来るのも、価格がお手頃なワンルームマンションだからです。
不動産投資で節税？
不動産投資で実際に節税ができるのでしょうか？
どういったことか確認していきましょう！不動産投資で節税できるという仕組みを簡単に説明すると、毎月の家賃収入から経費を差し引き、赤字の場合は税金の還付が受けられるというものです。
不動産の購入当初は大きな経費が発生しますが、その後は毎月の支払利息や減価償却費くらいになり、それも年々減少していきます。
よって、不動産投資で節税という考え方は危険な場合もあります。
相続には有利になる
相続税の対策としては、現金（預貯金）・有価証券などよりも、不動産のほうが有利となります。その理由は、不動産の評価は路線価で決まるからです。
路線価とは、国で定めた基準となる評価額です。その路線価に基づき固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税が決められています（固定資産税路線価）。
更に、相続税や贈与税に関しては、相続税路線価というものがあります。その路線価を基に不動産の評価額が決定されますが、時価よりも低く設定されています。
時価とは、実際に売買などで取引される金額のことを言います。地域によっても多少の違いはありますが、評価額は土地の場合時価の80％程度。
建物は70％程度と言われています。加えて賃貸していると、更に評価が下がります。よって、不動産の評価が低ければ相続税を節税できることになります。
そこが、現金等より不動産で相続した方が得であるという理由です。
【相続税の税率速算表（平成27年1月1日以降）】
- 1,000万円以下：10％（控除額0円）
- 3,000万円以下：15％－50万円
- 5,000万円以下：20％－200万円
- 1億円以下：30％－700万円
- 2億円以下：40％－1,700万円
- 3億円以下：45％－2,700万円
- 6億円以下：50％－4,200万円
- 6億円超え：55％－7,200万円
税率速算表をご覧頂いてもわかるように、相続税はかなりの高額になります。しかし、相続税には基礎控除というものがあります。
基礎控除＝3000万円＋（法定相続人の人数×600万円）
※平成27年1月1日以降
法定相続人が3人の場合
例えば、法定相続人が3人いたと仮定すると以下のような計算になります。
3000万円＋（3人×600万円）＝4,800万円
この4800万円が基礎控除となり、4,800万円を超える金額に対して相続税が発生することになります。
【基礎控除額早見表（平成27年1月1日～）】
- 法定相続人1人：3,600万円
- 法定相続人2人：4,200万円
- 法定相続人3人：4,800万円
- 法定相続人4人：5,400万円
- 法定相続人5人：6,000万円
- 法定相続人6人：6,600万円
相続税の基準となるのは課税価格であり、不動産の評価が低ければ当然に課せられる税金も安くなります。
特にマンションは集合住宅のため、土地の評価は各持分によって決まりますから、部屋数が多ければその分少なくなります。
相続税に関する節税という点ではメリットがあると考えられます。
節税対策に特化するリスク
FXや株などの投資に比較すれば、不動産投資はリスクが少ないのは確かです。
不動産投資は空室にならなければ、毎月家賃が入って来るインカムゲインが得られます。場合によっては不動産価格の上昇で、売却することで利益をゲットできる可能性も秘めています。
しかしリスクを伴うのも事実です。先ほども触れたように、あくまで空室にならなければの話だからです。空室になれば、利回りどころか大赤字になってしまいます。
確かに購入当初は経費も多く発生して、赤字による節税のメリットがあります。しかし、安定した家賃収入がなければ、本来の不動産投資の意味合いを成しません。
節税対策ばかりに特化して目的をはき違えると、逆に損をしてしまう可能性もあります。天災や入居者の滞納、死亡による事故物件といった想定外のリスクもあり得ます。
不動産投資をする場合は慎重に検討し、リスクも考慮した上で長期的なスタンスで考える必要があります。
