不動産投資で節税するなら法人がベスト？不動産投資は経費で節税になる？

不動産投資で節税

ネット検索すると、「不動産投資で節税」というフレーズが数多く見られます。

これは一般的に、給与所得と不動産所得の損益通算によって節税できるというものです。その仕組みは、不動産投資の損失（赤字）を給与所得から控除するという仕組みになります。

不動産を取得した当初は、購入に関する費用や住宅ローンの利息、管理会社に支払う管理費、修繕積立金などの経費負担が多く、赤字が発生しやすい状況です。

入居者がコンスタントに決まる保証もありません。空室が続き家賃収入がなければ、当然に赤字になってしまいます。

確かに、赤字だと確定申告することで所得税還付されます。しかし、実際には肝心の家賃収入が赤字ばかりでは、投資として成功とは言えません。

資産が残るという考え方もありますが、住宅ローンを払い終わる頃には不動産そのものが古くなり、資産価値も低くなります。

途中で売却したいと思ったところで、想像以上に売却金額が低く、借金ばかりが残る結末もあり得ます。

では、どうしたら本来の不動産投資のメリットが得られるのでしょうか？1つの方法として、個人ではなく、法人化する方法があります。

個人事業主より法人化

先ほどは、個人としての不動産投資による節税についてお話ししました。

では、法人だと税金はどのように変化するのでしょうか？

まず分かりやすい違いとして、所得税と法人税の違いがあります。

所得税とは？

1/1～12/31の1年間の所得に対して課せられる税金になります。

給与所得者の場合は、年末調整で確定した税額を、翌年の給与から毎月源泉徴収されます。

給与所得の他に所得税が課せられるのは、不動産所得、事業所得、配当所得、退職所得、利子所得、譲渡所得、山林所得、一時所得、雑所得などがあります。

所得税の税率は次の通りになります。

現在日本では課税所得金額に応じて、5％～40％の税率が課せられています。

例えば、課税所得金額が400万円だった場合を、上記の速算表で計算すると

但し、利子所得や退職所得、山林所得や譲渡所得は分離課税制度により計算します。

では、法人の場合はどうなるでしょうか？

法人税とは？

法人（株式会社・協同組合・公益法人・公共法人・社団など）が事業年度に得た所得に課せられる税金です。

法人税は税務署に申告・納税することになります。法人税率は法人の種類や規模によって次のように定められています。

普通法人とは、株式会社、合名会社、合資会社、特例有限会社、相互会社、企業組合などを言います。

普通法人は、資本金が1億円を超えている場合を大法人、資本金が1億円以下を中小法人と区別しています。更に中小法人は、年課税所得が800万円以下と800万円超えとに分けて課税されています。

副業として不動産投資をする場合は、当然に資本金は1億円以下でしょうから中小法人であり、年課税所得も800万円以下が大半になると思います。

その場合の法人税は15.0%となり、個人所得として所得税を支払うより、メリットがあることをご理解頂けるでしょう。利益が発生しなければ（赤字）、当たり前ですが課税されません。

また、法人税は国税ですが、その他に地方税の法人事業税、法人住民税も支払う事になります。法人税はこの3つの税金で構成されています。

経費と控除が節税のカギ

次は、不動産投資で法人化する場合の、最も重要なポイントになる経費と控除についてお伝えしていきます。

法人化して節税に繋がる、法人ならではのメリットがあります。

その一部をご紹介します。

生命保険の活用

個人の場合は生命保険や介護保険など、控除枠が決まっています。しかし法人では、法人契約することで、生命保険の保険料を損金計上することが可能です。

但し、保険の種類により損金計上の割合が違ってきます。全額を損金として扱えるものに、養老保険や生活障害保険があります。

共済制度の利用

代表的なものでは、取引先の倒産に備えた経営セーフティ共済制度があります。共済の掛金も損金として計上することが可能です。

800万円が限度額になりため、800万円に達した際は解約して、再度加入することもできます。

しかし、解約の場合は800万円の返戻金が益金になってしまうため、役員の退職金に充てるなどの対策も必要になります。

所得の分散

個人が不動産投資を副業としている場合は、本業との所得を合算され、結果高い所得税を支払う事になってしまいます。

赤字であれば損益通算もできますが、ある程度の不動産収入が見込まれる場合は、法人化し分散することで税率を抑えられます。

また、配偶者や親族を役員にして給料を支払うことで、所得の分散ができます。

出張手当

サラリーマンとして勤務経験のある方はご存知の通り、出張の際の交通費や宿泊代の実費は会社から支給されます。法人ではその他にも会社規定の日当が出ます。

個人の場合は、実費は経費計上できても日当はありません。

赤字の繰り越し

個人事業主の赤字繰り越しは3年間です。一方、法人の純損失の繰越控除は現行9年間と長期になります。

但し、平成30年4月1日以後に開始する事業年度において生ずる欠損金額の繰越期間は10年間になります。

また、中小法人等は現行通り控除限度額が100％ですが、大法人に関しては次の通りです。

このように法人化することで、経費計上や控除できるものが増え、節税に繋がります。